相続登記の必要書類一覧！遺言書がある場合や海外在住の書類も解説
相続が発生したら、相続登記の手続きが必要です。
相続登記により不動産の名義を変更することができます。被相続人から相続人の名義へ変更しましょう。
その相続登記に必要な書類を司法書士が解説します。
状況によっては、追加で必要な書類があったり別の書類で対応する必要があったりと複雑です。
ご自身のご状況にあわせて必要な書類をすべて揃えましょう。
相続登記に必要な書類一覧
下表が相続登記（不動産の名義変更手続き）に必要な書類の一覧です。
相続登記に必要な書類の解説
相続登記に必要な各書類について詳しく解説します。
被相続人の戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍
被相続人の「戸籍謄本」「除籍謄本」「改製原戸籍」が必要です。
ポイントは、出生～死亡までの履歴が残っているものが必要ということ。
生まれたときに作成された戸籍謄本（筆頭者が親のものや、祖父母などのもの）から、その後筆頭者が変わって作成されたもの、法律の改正で再作成されたもの、結婚し新たに作成されたもの、転籍し新たに作成されたものなど、死亡までの履歴が残っているものでなければなりません。
注意点は、出生から死亡まで繋げた戸籍謄本等が必要だということです。
ただし、法定相続情報一覧図があれば、謄本等の提出はしなくてもよくなります。
被相続人の住民票の除票（または戸籍の附票）
被相続人の「住民票」か「戸籍の附票」が必要です。
登記簿に記載されている人物と、戸籍上のお亡くなりの方が同一人物であることを証明するためです。
そのため、登記簿上の住所及び本籍地の記載のある住民票でなければなりません。
本籍地と登記簿上の住所が同じ場合は、住民票等がなくても手続き可能です。
相続人の戸籍謄本
相続人の「戸籍謄本」が必要です。戸籍抄本でも手続き可能です。
法定相続人全員のものが必要です。
不動産を相続する相続人だけではない点に注意が必要です。
相続人の住民票
相続人の「住民票」が必要です。
住民票は不動産を相続する相続人の住民票をご準備ください。
固定資産評価証明書
「相続登記をする年度の固定資産評価証明書」が必要です。
固定資産評価証明書は固定資産税を算出するための書類となります。
固定資産税納税通知書（課税明細書）でも認められる場合もあります。
ただし、被相続人の相続税申告には、亡くなった年度の固定資産評価書が必要です。
相続関係説明図
場合によっては、「相続関係説明図」の準備が必要です。
相続関係説明図とは、相続関係を略図化したものです。
相続関係説明図の作成は手書きでも認められます。
相続関係説明図が必要となる状況
法務局に提出した必要書類の原本は、基本的に戻ってきません。
相続関係説明図は、提出した書類を返却が必要な場合に用意します。
なお、戸籍謄本等についてはコピーを提出し原本還付処理することも可能です。
遺産分割協議書
相続登記手続きで「遺産分割協議書」が必要となることがあります。
遺産分割協議では、相続人の誰が相続するか、相続する割合をどうするかを話し合いにより決定します。
不動産は相続人単独名義にすることも、相続人複数名の共有にすることも可能です。
印鑑証明書
「印鑑証明書」が必要となることがあります。
印鑑証明書が必要な状況
印鑑証明書は、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を提出する場合に必要となります。
相続人全員分の書類が必要です。
不在籍証明書、不在住証明書
「不在籍証明書」「不在住証明書」が必要になることがあります。
各市町村の住民票や戸籍謄本の発行窓口で取得できます。
不在籍証明書、不在住証明書が必要となる状況
住民票等の証明書類が取得できない場合に、不在籍証明書や不在住証明書が必要となります。
登記済権利証を用意できれば問題ありません。
登記済権利証
「登記済権利証」が必要となることがあります。
登記済権利証とは、登記所から買主等の登記名義人に交付する書面です。
登記済権利証が必要となる状況
登記済権利証は、住民票等の証明書類が取得できない場合に必要となります。
登記済権利証があれば、不在籍証明書や不在住証明書など他の代替書類は不要です。
上申書
「上申書」が必要となることがあります。
上申書とは、公的機関に対して意見や報告を申し述べるための書類です。
印鑑証明書も添付しますので、印鑑証明書も必要となります。
上申書が必要となる状況
上申書は、住民票等の証明書類が取得できない場合や、戸籍謄本により相続関係を証明できない場合に必要となります。
期限切れ？登記の書類の有効期限
相続登記に必要な書類に有効期限はありません。古い書類も認められます。
相続人の戸籍謄本についても期限はありませんが、被相続人が亡くなった後に作成されたものが必要です。
ですので、上記に記載いたしました要件を満たしていれば、期限は考慮しなくて大丈夫です。
追加書類？こんな場合はどんな書類が必要？
相続時の状況によってはプラスで書類が必要、あるいは不要となることがあります。
また、相続人が外国人である、海外在住であるケースの必要書類も解説します。
遺言書がある場合の必要書類
遺言書がある場合は、一部書類が不要となることがあります。
具体的には、戸籍謄本等の書類を一部省略できます。省略できる範囲は遺言書の内容にもよります。
例えば、戸籍謄本すべてではなく、死亡の記載がある最後の戸籍謄本のみで済む場合などです。
相続放棄をした場合の必要書類
相続放棄は、借金などのマイナス財産が多い場合、遺産の相続をすべて放棄することです。
相続人が相続放棄した場合、家庭裁判所で「相続放棄申述受理証明書」が発行されます。
相続放棄をした場合の相続登記には、この相続放棄申述受理証明書が必要になります。相続放棄申述受理通知書でも代用可能です。
相続人が相続登記前に死亡した場合の必要書類
必要な書類の種類は変わりません。
相続登記の手続き前に相続人が死亡した場合、死亡した相続人の出生から死亡までの戸籍謄本等と、死亡した相続人のさらに相続人の戸籍謄本も必要です。
もとの被相続人の相続登記と、死亡した相続人の相続登記、両方の相続登記手続きを行いましょう。
被相続人が外国人の場合の必要書類
亡くなられた方が外国籍の場合、宣誓供述書に相続関係の旨を記載し、外国の公証人等に認証を受ける必要があります。
日本以外では基本的に戸籍制度がないので、相続人の証明として戸籍謄本の提出ができないからです。
また、被相続人が外国籍の場合は、適用される法律から調べる必要があります。相続の方法が異なる可能性があります。
相続人が外国人の場合の必要書類
相続人が外国籍の場合の必要書類は、相続人が日本に住んでいるか否かで対応が異なります。
日本に住んでいる場合は、居住地の市区町村で発行される住民票、印鑑証明書が利用できるので他に必要となる書類はありません。
日本に住んでいない場合は、住民票や印鑑証明書を利用できません。
代わりに「宣誓供述書」や「サイン証明書」が必要となります。
海外在住時に必要な「宣誓供述書」「サイン証明書」とは
相続人が海外在住の場合、在留証明書と署名証明書（サイン証明書）が必要です。
日本に住んでいない場合は、住民票や印鑑証明書が発行されないため、その代わりとして提出しなければなりません。
在留証明書と署名証明書（サイン証明書）は領事館で発行してもらうことができます。
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相続登記の専門家である司法書士にお任せいただければ、必要書類の取得代行～申請までを代わりにいたします。
相続登記に必要な書類はその収集だけでも結構大変です。足りない書類があればまたもらいにいかなければなりません。
市役所や法務局は平日のみ、夕方までの受付ということも多く、日中お仕事をされている方やご家庭のご事情がある方はなかなか行けません。書類の取得までにお時間がかかることもあります。
時間がない、海外にお住まい、相続人が遠方、手続きに自信がない方は専門家にご相談してみてください。
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