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不動産の名義変更が必要な理由

最終更新日:2019/03/29

相続登記とは、相続財産である土地や建物の名義を変更する手続きです。
この手続きを怠ると、その土地や財産の所有権を主張することができません。

しかし、この登記手続きには義務がなく、明確な期限が定まっていないために、または下記のような誤解によって放置をしてしまう方もいらっしゃいます。

それでは、相続登記をせず、そのまま放置をしても問題はないのでしょうか？

【登記をしないデメリット】

１．相続財産である不動産に関する自分の権利を主張することができない。
ご自分がその不動産を相続するとする遺産分割協議が終了していても、その相続登記がされていなければ、他の相続人が自分の持分を勝手に売却してその登記をしてしまうと、買主に対して自己の不動産であると対抗できません。

２．相続開始後、時が経つとともに、相続人が亡くなってしまうと次の新たな相続人が登場し、相続人の数が増えてしまい、いざ遺産分割協議をしようとしても話がまとまらなくなる可能性が高くなります。

３．相続をした不動産を売却したり、その不動産を担保に融資を受けることもできない。
相続財産の名義変更（遺産分割）を終えてない場合は、共有財産となるので、共有者全員でしなければその不動産の売却もできません。

４．相続人の誰かに借金、税金の滞納がある場合、その相続人の持分が差し押さえられてしまう可能性がある。

【登記をしない理由】

死亡した人が地方に土地を保有していた場合に、相続人が発見することが出来ずに、名義変更を怠ったケース

このまま放置しておくと、相続する権利を保有する相続人が時間ともにどんどん増えていき、遺産分割に異を唱える相続人が出てきます。

また、分割方法で合意していたものの新しい相続人も相続分を主張してきたりして、一向に遺産分割が進まないことになってしまいます。

相続人が（借金などを理由に）行方不明になってしまい、その相続人が不在のため、相続ができないと思い込み名義変更をしなかったケース

相続人がなんらかの理由で行方不明になってしまうこともあります。しかし、その相続人不在ではもちろん遺産分割協議は成立しません。

このような場合には、家庭裁判所に「不在者財産管理人選任の申立て」を行い、行方不明になってしまった相続人の代わりに、法律の専門家などが不在者財産管理人として、話し合いに参加し、遺産を分割することができます。

登記済証（権利証）を紛失したため、登記ができないと思い込んでいるケース

不動産を所有している方は、権利証（不動産登記法改正により権利証が発行されていない場合は、登記識別情報）をもっておられると思います。

紛失してしまった場合、権利証は再発行されることはありませんが、相続登記は権利証が無くてもすることができます。

相続登記をすると、“莫大な”相続税が発生すると思い込んでいるケース

相続に関する手続きをした際に、相続税が発生すると思っておられる方が非常に多いですが、相続登記と相続税は全く別物の話です。

ちなみに、相続税が生じる事案は相続案件の４％程度（平成２７年１月１日以降は６％程度の見込み）と言われております。つまり、多くの方は相続税が課税されません。相続税が不安な方はお近くの税務署や当事務所にご相談ください。資産税に強い税理士をご紹介します。

ご自分の権利を守るためにも、相続登記は必ずしておくべきと考えます。

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